Unterschiedliche Mehrheiten bei Beschlüssen in der Eigentümerversammlung

Nach § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) steht den Eigentümern die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinschaftlich zu. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft  in großen Teilen selbst bestimmen, über welche Angelegenheiten Beschlüsse gefasst werden. Allerdings ist im Wohnungseigentumsgesetzt geregelt, dass für verschiedene Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung unterschiedliche Mehrheiten erforderlich sind.

Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen:

• Beschlüssen mit einfacher Mehrheit,
• Beschlüssen mit qualifizierter Mehrheit,
• Beschlüssen mit absoluter Mehrheit,
• einstimmigen Beschlüssen
• allstimmigen Beschlüssen
• Umlaufbeschlüssen
   

Beschlüsse mit einfacher Mehrheit
Wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt, ist ein Beschluss mit einfacher Mehrheit zustande gekommen. Sofern es die Gemeinschaftsordnung nicht anders vorsieht, werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Somit kann eine einfache Mehrheit auch dann zustande kommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenden Eigentümer einem Antrag zustimmen. Stimmen also zum Beispiel von 7 Eigentümern 3 Eigentümer mit Ja, 2 mit Nein und 2 Eigentümer enthalten sich, ist der Beschlussantrag zustande gekommen, da die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen.

Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit
Sobald besondere Anforderungen an eine Mehrheit gestellt werden – zum Beispiel die Drei-Viertel-Mehrheit oder mehr als der Hälfte aller Stimmen.
Bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit müssen zum Beispiel drei Viertel der Stimmen aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden (gezählt nach Köpfen)  und gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile abgegeben werden.
 

Der einstimmige Beschluss
Eine Einstimmigkeit ist nur dann gegeben, wenn alle auf der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenden Eigentümer mit Ja abstimmen. Sobald auch nur eine Enthaltung vorhanden ist, ist kein einstimmiger Beschluss zustande gekommen.

Der allstimmige Beschluss
Der allstimmige Beschluss kommt nur dann zustande, wenn alle Eigentümer einem Antrag zustimmen. Dies ist überhaupt nur dann möglich, wenn alle Eigentümer auf der Versammlung anwesend oder durch wirksame Vollmacht vertreten sind. Der allstimmige Beschluss ist eine besonders qualifizierte Form des einstimmigen Beschlusses.

Neben den verschiedenen Beschlussarten gibt es noch die Vereinbarung.
Eine Vereinbarung ist im Grunde genommen vorerst nichts anderes als ein allstimmiger Beschluss.  Darüber hinaus ist sie aber auch ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen den Eigentümern. Diese Vereinbarung  bindet – wenn sie nicht in das Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 3 WEG) – nur die aktuellen Eigentümer und nicht die Rechtsnachfolger.

In diesem Sinne ist es wichtig zwischen allstimmigem Beschluss und Vereinbarung zu unterscheiden, weil der Beschluss auch ohne Eintragung in das Grundbuch für den Sondernachfolger wirksam ist (§ 10 Abs. 4 WEG), während eine nicht in das Grundbuch eingetragene Vereinbarung lediglich Gültigkeit zwischen den Personen hat, die die Vereinbarung getroffen haben (§ 10 Abs. 3 WEG).

Leider ist es oft nicht einfach, den Unterschied zwischen einem allstimmigen Beschluss und einer Vereinbarung zu erkennen und muss häufig durch Gerichte geklärt werden. Im Allgemeinen ist für die Unterscheidung auf den Inhalt der Regelung zu achten.

Um einen Beschluss handelt es sich im Zweifel, wenn zum einen der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung zugänglich ist, und wenn zum anderen auf den erkennbaren Erklärungswillen der Wohnungseigentümer abgestellt wird -  wenn also in einer Versammlung über einen Beschlussantrag gemäß Tagesordnung abgestimmt wird, für den eine Beschlusskompetenz gegeben ist. Aus diesem Vorgang ergibt sich in der Regel bereits, dass die beteiligten Eigentümer einen Beschluss fassen wollten und keine Vereinbarung

Ist der Regelungsgegenstand hingegen die Änderung der Grundordnung der Gemeinschaft mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft, handelt es sich im Zweifel um eine Vereinbarung. Denn es kann vermutet werden, dass die Wohnungseigentümer das richtige Regelungsinstrument für ihre Willensentschließung gewählt haben.

Der Umlaufbeschluss
Bei dem Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 WEG eine schriftliche Abstimmung möglich, ohne dass eine Versammlung einberufen wird. Allerdings müssen bei diesem Verfahren alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erteilen. Selbst eine Angelegenheit, die normalerweise durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit geregelt werden kann, bedarf deshalb im Umlaufverfahren der Allstimmigkeit. Somit handelt es sich hier um eine besondere Form des allstimmigen Beschlusses. 

Ausführliche Information zum Umlaufbeschluss finden Sie hier…

Doch wann reicht bei einer Eigentümerversammlung die einfache Mehrheit und wann muss einstimmig entschieden werden? Zum Beispiel bei einer baulichen Veränderung oder bei der Bestellung eines Verwalters? Wann wird wie abgestimmt?
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